第一季度剛過，洛陽文旅金融領(lǐng)域甩出一張好牌。

4月初，“東方—平安—洛陽文旅隋唐洛陽城資產(chǎn)支持專項計劃”，在上海證券交易所成功發(fā)行。隋唐洛陽城明堂天堂、應(yīng)天門、九洲池三大景區(qū)未來經(jīng)營收益權(quán)，被正式打包成金融產(chǎn)品推向資本市場。

這筆規(guī)模13.01億元的金融產(chǎn)品，不僅成為全國首單文旅類REITs，開創(chuàng)了“文旅資產(chǎn)+金融創(chuàng)新”融合范式，更標(biāo)志著我國文旅景區(qū)類REITs從政策試點邁入實踐落地階段，為盤活全國萬億級文旅存量資產(chǎn)打了樣。

REITs和類REITs，到底是什么

REITs，中文全稱不動產(chǎn)投資信托基金。通俗地說，就是把不動產(chǎn)資產(chǎn)拿到資本市場“上市”，誰都能來買，流動性強，又稱為“公募REITs”。放在文旅領(lǐng)域，就是公開眾籌養(yǎng)景區(qū)，大家一起當(dāng)老板，靠景區(qū)的收益分紅。

而類REITs即私募性質(zhì)，只對專業(yè)的機構(gòu)投資者開放，普通人暫時還不能參與，流動性比較弱，相當(dāng)于定向眾籌養(yǎng)景區(qū)，機構(gòu)來當(dāng)債權(quán)人。目前國內(nèi)文旅行業(yè)還沒有公募REITs成功發(fā)行。這次洛陽成功發(fā)行類REITs，相當(dāng)于為文旅公募REITs“探路搭橋”。

2025年7月30日，上海證券交易所與河南省委金融辦在洛陽聯(lián)合舉辦“促進(jìn)文旅融合發(fā)展資產(chǎn)證券化座談會”。張劭輝 攝

此次洛陽項目，洛陽歷史文化保護(hù)利用發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“洛陽文保集團(tuán)”），相當(dāng)于“景區(qū)收益權(quán)的打包者”；而洛陽文化旅游投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“洛陽文旅集團(tuán)”）則負(fù)責(zé)“兜底”，承諾如果景區(qū)收益不夠，會補足差額，進(jìn)一步降低了投資風(fēng)險。

這筆類REITs的具體細(xì)節(jié)，其實很有講究：發(fā)行規(guī)模13.01億元，優(yōu)先級利率3.20%，期限長達(dá)18年，采用“3+3+3+3+3+3”的滾動期限結(jié)構(gòu)，就像給投資者吃了“定心丸”——每三年可以選擇“退出”，拿回自己的本金和收益，大大提升了產(chǎn)品的安全性和流動性。

這一切的背后，離不開政策的“東風(fēng)”。2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委就聯(lián)合發(fā)文，正式啟動我國公募REITs試點，相當(dāng)于國家給“文旅+金融”開了綠燈。2025年，政策利好集中釋放：1月，國辦發(fā)文支持文旅類項目發(fā)行REITs；9月，國家發(fā)展改革委明確要探索文旅類REITs的發(fā)行路徑；12月，文旅基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs項目行業(yè)范圍清單。

洛陽這個全國首單，既是自身努力的結(jié)果，也是政策東風(fēng)吹出來的“碩果”。

憑什么是洛陽

文旅類資產(chǎn)很像“纏在一起的毛線團(tuán)”，景區(qū)的土地、文物、經(jīng)營權(quán)往往分屬不同部門，想理清誰是“主人”、收益該怎么分，難度極大，這是制約文旅REITs落地的核心瓶頸。

自從國家將文旅行業(yè)納入REITs試點以來，華山、武隆、賽里木湖等多個知名景區(qū)都曾嘗試過，但都因為資產(chǎn)確權(quán)復(fù)雜、收益不穩(wěn)定等問題卡了殼。

洛陽通過類REITs率先突圍，可謂占齊了天時、地利、人和。

天時，就是國家政策的持續(xù)加持。國家不斷拓寬文旅REITs的申報范圍，更是將4A級景區(qū)納入清單，為洛陽項目鋪好了“政策紅毯”。

地利，就是明堂天堂、應(yīng)天門、九洲池三大景區(qū)，皆是全國文旅界的“頂流”IP，是游客們追捧的旅游目的地。這里承辦過央視中秋晚會、戲曲春晚等國家級活動，《風(fēng)起洛陽》《神都洛陽》等影視綜藝又頻頻出圈，還推出漢服體驗、VR互動、研學(xué)產(chǎn)品等多元業(yè)態(tài)，形成了“白天看景、晚上看戲、全程互動”的消費模式。第43屆中國洛陽牡丹文化節(jié)期間，隋唐洛陽城更是累計接待游客190多萬人次。

從更長遠(yuǎn)的運營數(shù)據(jù)來看，隋唐洛陽城的增長勢頭更是強勁。2023年暑期，三大景區(qū)接待游客80余萬人次；到了2025年暑期，這個數(shù)字飆升至260萬人次。“十四五”時期，洛陽累計接待游客超6億人次，這一切都為類REITs的發(fā)行提供了堅實的“現(xiàn)金流底氣”——畢竟，“眾籌養(yǎng)景區(qū)”的前提，是景區(qū)能持續(xù)賺錢。

人和，就是洛陽對文旅資本破局的堅持和多方協(xié)同的合力。近年來，洛陽市將建設(shè)多層次資本市場作為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，成立全省首家滬深北交易所共建的資本市場洛陽服務(wù)基地，打造資本市場“3+N”特色服務(wù)品牌，專題REITs培訓(xùn)、資產(chǎn)證券化路演、文旅產(chǎn)業(yè)銀企合作暨資源對接等一場場活動，搭建起全市文旅投融資的高端平臺。這些舉措猶如為企業(yè)裝上“導(dǎo)航儀”，助力更多洛陽企業(yè)駛?cè)胭Y本市場的“快車道”。

具體操作層面，洛陽文保集團(tuán)牽頭攻克了資產(chǎn)確權(quán)這一“硬骨頭”，理順了三大景區(qū)的收益權(quán)歸屬，為項目順利推進(jìn)掃清了障礙。河南中豫信用增進(jìn)有限公司（以下簡稱“中豫信增”）、東方證券、平安證券等多方機構(gòu)協(xié)同發(fā)力，形成了“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、金融支持”的良好格局，這單全國首單才得以順利落地。

為什么被稱為“教科書級案例”

這單項目被業(yè)內(nèi)稱為“教科書級案例”，不僅因為它是“全國首單”，更因為它首創(chuàng)了“類REITs+信用保護(hù)憑證”的模式。

“中豫信增”同步創(chuàng)設(shè)全國首單底層掛鉤類REITs的信用保護(hù)憑證，為產(chǎn)品落地提供了有力支撐，就像給“眾籌養(yǎng)景區(qū)”加了“安全墊”，填補了行業(yè)空白。

“該模式為高波動的文旅資產(chǎn)構(gòu)建了風(fēng)險緩沖機制，實現(xiàn)了信用衍生品從傳統(tǒng)債券向多元化、結(jié)構(gòu)化基礎(chǔ)資產(chǎn)延伸的關(guān)鍵跨越，為文旅資產(chǎn)證券化提供了可復(fù)制、可推廣的綜合金融服務(wù)方案。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

這段話翻譯過來，就是如果未來隋唐洛陽城的經(jīng)營收益出現(xiàn)波動，無法按期兌付時，中豫信增就會出手，切實保障持有信用保護(hù)憑證的投資人的合法權(quán)益。這一舉措就像給投資者吃了“定心丸”，不僅打消了他們的顧慮，拓寬了投資人群體，還有效降低了洛陽文旅的融資成本，最終實現(xiàn)3.20%的行業(yè)優(yōu)勢利率。

戴德梁行高級董事王飛強認(rèn)為，這單產(chǎn)品“既合規(guī)又靈活”，取得了兩個關(guān)鍵突破。第一個突破，是避開“門票收費權(quán)”限制，以“運營管理權(quán)+經(jīng)營收益權(quán)”為基礎(chǔ)資產(chǎn)，相當(dāng)于不打包“門票本身”，而是打包“景區(qū)運營帶來的收益”，包括商鋪租金、演藝收入、漢服體驗收入、研學(xué)收入等，破解了文旅資產(chǎn)“收支兩條線”的合規(guī)痛點，為文旅資產(chǎn)證券化開辟了新路徑。

第二個突破，是“產(chǎn)品設(shè)計靈活”，采用“3+3+3+3+3+3”的滾動期限結(jié)構(gòu)，疊加中豫信增信用保護(hù)和洛陽文旅集團(tuán)的差額支付承諾，既保證了投資者的流動性，又顯著提升了產(chǎn)品的安全性。

“以前文旅項目融資像‘單腿走路’，靠銀行貸款或財政撥款；現(xiàn)在有了‘類REITs+信用保護(hù)憑證’模式，就像‘雙腿走路’，不僅拓寬了融資渠道，還降低了風(fēng)險。”王飛強說。

未來能帶來什么

全國首單文旅類REITs落地洛陽，不僅是河南文旅的一件大事，更是我國文旅行業(yè)和金融行業(yè)深度融合的標(biāo)志性事件。

對文旅行業(yè)而言，它破解了“重資產(chǎn)、長周期”的發(fā)展困境。數(shù)據(jù)顯示，我國文旅資產(chǎn)規(guī)模超12萬億元，但證券化率不足0.5%。很多景區(qū)有優(yōu)質(zhì)的資源，卻沒有足夠的資金進(jìn)行升級改造和運營。此次洛陽的成功，驗證了歷史文化景區(qū)通過收益權(quán)證券化盤活存量資產(chǎn)的可行性，為行業(yè)提供了可復(fù)制的操作范本。

對城市發(fā)展而言，大額資金的注入，在緩解文旅發(fā)展資金壓力的同時，更獲得了資本市場的“信用背書”，就像給洛陽文旅貼上了“優(yōu)質(zhì)標(biāo)簽”，彰顯了市場對洛陽文旅發(fā)展?jié)摿�和城市長期價值的認(rèn)可，更有助于洛陽打造“世界文化旅游名城”，讓“若問古今興廢事，請君只看洛陽城”的詩句，在新時代煥發(fā)新的生機。

對普通人而言，雖然暫時不能直接參與類REITs，但由于景區(qū)運營水平提升，古都新韻的魅力會越來越足，旅游體驗會越來越好。特別是隨著國家推動公募REITs發(fā)展，未來普通人也有望購買文旅REITs產(chǎn)品，真正實現(xiàn)“分享文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利”。

洛陽可以，是不是別的景區(qū)都可以？王飛強表示，其他景區(qū)要想復(fù)制洛陽模式，需要厘清三點：一是不用強求土地房產(chǎn)所有權(quán)，重點梳理清晰的運營收益權(quán)，尤其是二次消費收益，構(gòu)建穩(wěn)定的“現(xiàn)金流池”；二是綁定主體信用，像洛陽項目這樣，依靠優(yōu)質(zhì)景區(qū)的現(xiàn)金流和地方國企的信用背書，降低投資風(fēng)險；三是提前和監(jiān)管部門溝通，涉及文物、風(fēng)景名勝區(qū)的項目，要在方案階段就和文旅、文物、自然資源等部門達(dá)成共識，避免后續(xù)出現(xiàn)法律障礙。

王飛強還預(yù)測，“運營強、周期穩(wěn)、產(chǎn)權(quán)清”的頭部景區(qū)，有望在公募REITs領(lǐng)域率先突圍。建議其他景區(qū)可以先參照洛陽模式，通過類REITs盤活現(xiàn)金流，同時優(yōu)化運營結(jié)構(gòu)，為未來申報公募REITs做儲備。

從“一朵牡丹”到“一座古城”，從“文旅IP”到“金融創(chuàng)新”，洛陽走出了“文旅+金融”的融合新路。金融“活水”遇上文旅“瑰寶”，一定會給資本市場帶來更多想象空間。

【專家觀點】

有突破 有價值

中國旅游研究院產(chǎn)業(yè)研究所所長 楊宏浩